Immobilie in München verkaufen

Der Immobilienmarkt in München gehört zu den dynamischsten in Deutschland. Ob Sie Ihre Eigentumswohnung in Schwabing, Ihr Einfamilienhaus in Bogenhausen oder Ihre Doppelhaushälfte in Trudering verkaufen möchten – mit der richtigen Vorbereitung erzielen Sie den bestmöglichen Preis. In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie für einen erfolgreichen Immobilienverkauf in München wissen müssen.

1. Die richtige Vorbereitung: Unterlagen sammeln

Bevor Sie Ihre Immobilie in München auf den Markt bringen, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen zusammenstellen. Das beschleunigt den Verkaufsprozess erheblich und schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern.

Pflichtunterlagen für den Immobilienverkauf:

• Grundbuchauszug – nicht älter als 3 Monate, erhältlich beim Grundbuchamt München
• Energieausweis – gesetzlich vorgeschrieben, Bußgelder bis 15.000 € bei Verstoß
• Flurkarte/Lageplan – erhältlich beim Katasteramt München
• Baupläne und Grundrisse – aus der Bauakte beim Bauamt
• Wohnflächenberechnung – nach WoFlV oder DIN 277

Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Verwaltervertrag

2. Immobilienbewertung: Den richtigen Preis finden

Der Angebotspreis ist entscheidend für den Verkaufserfolg. In München liegen die Quadratmeterpreise je nach Lage und Zustand zwischen 6.000 € und über 15.000 €. Eine professionelle Bewertung ist daher unerlässlich.

Faktoren, die den Immobilienwert in München beeinflussen:

• Lage: Stadtbezirk, Infrastruktur, Anbindung an U-Bahn/S-Bahn
• Baujahr und Zustand: Modernisierungen, Sanierungsbedarf
• Wohnfläche und Grundstücksgröße
• Ausstattung: Balkon, Garten, Stellplatz, Aufzug
• Energieeffizienz: Heizungsart, Dämmung, Energieklasse

Bewertungsmethoden:

1. Vergleichswertverfahren: Analyse ähnlicher verkaufter Immobilien in der Umgebung
2. Ertragswertverfahren: Besonders bei vermieteten Objekten relevant
3. Sachwertverfahren: Ermittlung des Substanzwerts

3. Vermarktung: Ihre Immobilie optimal präsentieren

In München ist die Nachfrage nach Immobilien hoch, aber auch das Angebot wächst. Eine professionelle Vermarktung macht den Unterschied.

Erfolgsfaktoren für die Vermarktung:

• Professionelle Fotos: Hochwertige Bilder bei gutem Licht, alle Räume abbilden
• 3D-Rundgang/Video: Besonders bei hochpreisigen Objekten empfehlenswert
• Aussagekräftiges Exposé: Detaillierte Beschreibung, alle relevanten Daten
• Home Staging: Bei leer stehenden Objekten kann dies den Preis um 5-10% steigern

Vermarktungskanäle in München:

• Immobilienportale: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen
• Lokale Zeitungen: Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur
• Social Media: Facebook Marketplace, Instagram
• Makler-Netzwerk mit vorgemerkten Suchkunden

4. Besichtigungen professionell durchführen

Gut vorbereitete Besichtigungen sind der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf. In München erwarten Käufer einen professionellen Auftritt.

Checkliste für die Besichtigung:

• Immobilie aufräumen und reinigen
• Alle Räume gut beleuchten
• Unangenehme Gerüche beseitigen (Lüften)
• Alle Unterlagen griffbereit haben
• Fragen zu Nebenkosten, Hausgeld, Nachbarschaft vorbereiten
• Bei Mietobjekten: Abstimmung mit Mietern

5. Preisverhandlung und Kaufvertrag

In München sind Verhandlungsspielräume oft geringer als in anderen Regionen. Dennoch sollten Sie auf Verhandlungen vorbereitet sein.

Tipps für erfolgreiche Verhandlungen:

• Kennen Sie Ihre Schmerzgrenze – den Mindestpreis, den Sie akzeptieren
• Argumentieren Sie mit Fakten: Vergleichspreise, Zustand, Lage
• Bleiben Sie flexibel bei Übergabeterminen
• Prüfen Sie die Bonität des Käufers (Finanzierungsbestätigung)

Der Weg zum Kaufvertrag:

1. Mündliche Einigung über Preis und Konditionen
2. Beauftragung eines Notars (Kosten trägt üblicherweise der Käufer)
3. Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
4. Zwei-Wochen-Frist zur Prüfung
5. Beurkundung beim Notar
6. Kaufpreiszahlung nach Fälligkeitsmitteilung
7. Übergabe der Immobilie

6. Steuern beim Immobilienverkauf in München

Steuerliche Aspekte sollten Sie frühzeitig klären, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Spekulationssteuer (§ 23 EStG):

• Selbstgenutzte Immobilien: Steuerfrei, wenn in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt
• Vermietete Immobilien: Steuerfrei nach 10 Jahren Haltedauer
• Innerhalb der Frist: Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert

Weitere Kosten beim Verkauf:

• Löschung Grundschuld: ca. 200-500 €
• Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit
• Maklerprovision (falls beauftragt): 3,57% inkl. MwSt. (Käufer und Verkäufer je Hälfte)

7. Zeitrahmen: Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in München?

Der typische Zeitrahmen für einen Immobilienverkauf in München:

1. Vorbereitung: 2-4 Wochen (Unterlagen, Bewertung, Exposé)
2. Vermarktung: 4-12 Wochen (je nach Preis und Lage)
3. Besichtigungen: 2-6 Wochen parallel zur Vermarktung
4. Verhandlung: 1-2 Wochen
5. Notartermin: 2-4 Wochen nach Einigung
6. Kaufpreiszahlung: 4-8 Wochen nach Beurkundung

Gesamtdauer: In München dauert ein Immobilienverkauf typischerweise 3-6 Monate. Hochwertige Objekte in Top-Lagen können schneller verkauft werden, während spezielle Immobilien mehr Zeit benötigen.

8. Mit oder ohne Makler verkaufen?

Die Entscheidung, ob Sie einen Makler beauftragen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

Vorteile eines Maklers:

• Professionelle Bewertung und Vermarktung
• Zeitersparnis bei Besichtigungen und Verhandlungen
• Rechtssicherheit und Erfahrung
• Zugang zu vorgemerkten Kaufinteressenten
• Emotionale Distanz bei Verhandlungen

Privatverkauf:

• Keine Maklerprovision
• Volle Kontrolle über den Prozess
• Direkter Kontakt zum Käufer
• Höherer Zeitaufwand

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienverkauf in München

Was kostet ein Immobilienmakler in München?

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland die Provisionsteilung bei Wohnimmobilien. Die übliche Provision beträgt 3,57% inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer – also jeweils die Hälfte von 7,14% Gesamtprovision.

Wann ist der beste Zeitpunkt zum Verkaufen?

In München ist der Immobilienmarkt ganzjährig aktiv. Frühjahr und Herbst gelten als besonders gute Verkaufszeiten, da Familien oft zum Schuljahreswechsel umziehen möchten.

Muss ich eine Renovierung vor dem Verkauf durchführen?

Nicht unbedingt. Kleine Schönheitsreparaturen lohnen sich oft, größere Sanierungen sollten Sie mit einem Experten besprechen. Manchmal ist ein "Liebhaberobjekt" mit Renovierungsbedarf für bestimmte Käufer attraktiver.

Kann ich meine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja, vermietete Immobilien können verkauft werden. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein ("Kauf bricht nicht Miete"). Beachten Sie, dass vermietete Objekte meist zu einem niedrigeren Preis verkauft werden als leerstehende.

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